Bed & Breakfast: Trattamento fiscale affittacamere e apertura partita Iva, licenze, adempimenti

La prima distinzione tra le norme è che esistono norme per gli affittacamere che per intenderci possiamo definire semplicisticamente come coloro che oltre all’affitto delle singole stanze di case dove non abitano, danno anche dei servizi di ospitalità, come biancheria, colazione e simili.

Altri invece, che sembrano anche più numerosi, sono coloro che affittano solo le stanze senza concedere altri servizi e che sottostanno alla Legge n.191 del 1978.

Altra fattispecie inoltre è il caso in cui siamo in possesso di una camera nella casa dove abitiamo e decidiamo di darla in affitto a terzi, caso questo che rappresenta una tipologia di esonero dall’apertura della partita Iva seppur tali proventi dovranno essere inseriti nella dichiarazione dei redditi.

Ulteriore norma che disciplina l’attività di affittacamere è la Legge n. 111 del 1939 che ci da la definizione di affitta-camere ossia definisce appunto l’ambito soggettivo di applicazione di coloro che svolgono abitualmente una attività fornendo alloggio per massimo 6 persone in non più di 4 camere e a patto che l’appartamento non faccia parte di un albergo o di una struttura ricettiva similare. Tuttavia è indispensabile anche coordinare questa norma insieme alla Legge 217 del 1983 ossia la Legge quadro sul turismo o la Legge n.773 del 1931, la Legge 135 del 2001 e le altre norme di collegamento.

Del resto se avete intenzione di avviare un’attività di questo genere non potete prescindere da conoscere quelle norme che ne regolamentano l’esercizio e sconsiglio di affidarvi ad informazioni spot che leggete qui e là.  A titolo di esempio leggo che gli affittacamere non possono dare in locazione stanze, case o appartamenti per meno di sette giorni tranne il caso che siano lavoratore del settore del cinema e spettacolo e questo è per fare un esempio delle particolarità che potete leggere tra le leggi. Quindi se il B&B che avete in mente, come tutti del resto, darà in affitto anche stanze per singole notti…

Meglio risalire alla legge, fare uno sforzo in più ma avere bene chiaro i diritti, i doveri, gli adempimenti ed anche le eventuali agevolazioni. 

Trattamento fiscale

La prima domanda che mi sono fatto è se fosse necessario aprire la partita Iva in quanto talvolta si destina la propria casa, abitazione appartamento o villa a piccoli periodi di locazione non continuativi e quindi mi sono chiesto se tali ipotesi fossero ricomprese nell’ambito di applicazione dell’Iva e se si con quale codice attività atecofin 55.23.4.

Inutile dire che l’attività è finalizzata a scopo di lucro e a tal fine è previsto un compenso o canone di locazione o affitto su cui si dovranno versare imposte Irpef. Inutile dire che non esiste una normativa specifica di natura tributaria relativa ma bisogna fare riferimento ai principi che ritroviamo nel Testo unico delle imposte sui redditi e nel testo unico delle imposte sui redditi oltre alle eventuali ulteriori norme di natura tributaria (imposta regionale sulle attività produttive o normative inps, inail ecc a seconda delle fattispecie che possono caratterizzare l’attività).

Il principio cardine dell’apertura della partita Iva è sempre quello dell’abitualità o dell’occasionalità dell’iniziativa che impone nel primo caso l’apertura, va da sé che se affittate una volta una camera non succede nulla e non siete soggetti ad alcun adempimento, ma se questo diviene un comportamento abituale allora le cose cambiano. Inoltre è necessario anche verificare come diremo nel prosieguo la singola regione cosa ha stabilito.

Leggendo per esempio la Legge regionale n. 29 del 2001 si trova che il carattere di abitualità risulterebbe ancora valido per locazioni per periodi inferiori ai 270 giorni annui, anche se devo ritenere che ai fini tributari 269 giorni sembrano proprio eccessivi per non ritenere un’attività abituale.

La distinzione non solo è fondamentale per capire se aprire la partita Iva ma anche ai fini del pagamento delle imposte ai fini del testo unico delle imposte sui redditi in quanto laddove l’attività non sia soggetta ad Iva non potrebbe nemmeno essere qualificata come un’attività di impresa pertanto gli eventuali redditi percepiti sotto forma di canoni di locazione dovrebbero rientrare tra i redditi diversi mentre in caso contrario, ossia di attività di impresa la disciplina sarebbe quella del reddito di impresa sensibilmente differente, anche se in entrambi i casi i proventi sarebbero tassati secondo gli scaglioni di reddito, a meno che non si decida di aprire una società per condurre l’attività.

Eventuali Licenze, autorizzazioni e adempimenti indispensabili

Una volta compresi quale è il quadro normativo bisogna procedere agli adempimenti preliminari necessari ad avviare l’attività e che possono essere riassunti senza pretesa di esaustività nei seguenti passi ossia l’apertura di partita Iva, la dichiarazione di inizio attività al comando dei vigili urbani vicini, la richiesta di autorizzazione igienico sanitaria alla ASL e al Comune compresa anche l’eventuale autorizzazione di alimenti e bevande. Nel caso invece di della sola locazione senza concessione di servizi “di ospitalità” invece gli adempimenti saranno limitati all’autorizzazione igienico sanitaria, del resto non potrebbe essere altrimenti.

Vi consiglio comunque di recarvi sempre presso il comune dove è situato l’immobile oggetto di locazione per verificare se le regioni non abbiano legiferato ed introdotto norme ad hoc a livello di singola regione che per esempio potrebbero aver introdotto adempimenti diversi o modalità di adesione diversi da regione a regione.

La registrazione del contratto di locazione

Essendo locazioni della durata molto probabilmente inferiori ai 30 giorni l’anno non si è obbligati alla registrazione del contratto. Qui si deve fare una distinzione in quanto nel caso di affitto di alcuni giorni a turisti per intenderci non ci sono problemi in quanto sicuramente soggiorneranno meno di 30 giorni ma se si analizza il caso per esempio di affitto di casa a studenti universitari il discorso cambia in quanto qui l’obbligo della registrazione ci sarà con tutti gli altri adempimenti del caso.

Inoltre se avete fate un passaggio anche all’INPS se avete dei dipendenti che lavorano per voi e conseguentemente anche all’INAIL per l’accensione delle assicurazioni contro gli infortuni sul lavoro

Fonte: http://www.tasse-fisco.com/case/affitta-camere-bed-breackfast-fiscale-licenza-adempimenti-aperturaivatura-partita-iva-licenze-adempimenti/6423/