La nuova versione del Disegno di Legge che disciplina le locazioni immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche, le cui bozze stanno circolando in questi giorni, apporta modifiche sostanziali per l’intero comparto, con l’introduzione di nuovi obblighi e adempimenti per i locatari che imporranno, se confermate, attente valutazioni di convenienza sul regime da adottare per non incorrere in pesanti sanzioni.
Affitti brevi:
modifiche al requisito dell’imprenditorialità e nuovi adempimenti
Attualmente,
la disciplina delle locazioni brevi è contenuta nell’art. 4 del
D.L. 24 aprile 2017, n. 50.
Per contratti
di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso
abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che prevedono la
prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali,
stipulati, anche tramite intermediari immobiliari, da persone fisiche al di
fuori dell’esercizio di attività di impresa; rientrano nella locazione breve
anche i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento
dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.
Per tali
contratti è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca al 21%.
Per quanto
riguarda i profili di imprenditorialità delle locazioni brevi,
idonei a:
- escludere l’applicabilità
della cedolare secca,
- imporre l’apertura della partita IVA (con obbligo di SCIA allo sportello unico
della attività produttive del comune del territorio in cui viene svolta
l’attività) e della posizione INPS,
il comma
595 della Legge di Bilancio 2021 prevede che il regime fiscale delle
locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione
breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta.
In tale
contesto interverrebbe ora il DdL, modificando l’art. 1, comma 595,
della Legge 30 dicembre 2020, n. 178, in modo che le parole “non più di
quattro appartamenti” siano sostituite con “non più di due
appartamenti”. In questo modo, il regime fiscale delle locazioni brevi
potrà essere applicato solo a chi affitta un massimo di due alloggi.
L’ostacolo
principale per le attività di affitti brevi riguarderà quindi il requisito
dell’imprenditorialità. Non va meglio, tuttavia, ai contribuenti con un
solo immobile i quali dovranno comunque fare i conti con i nuovi
obblighi relativi a:
Prevenzione
degli incendi |
Si estendono
gli adempimenti previsti per gli alberghi circa la prevenzione incendi.
Pertanto, nel caso di capacità ricettiva pari o inferiore a
venticinque posti letto, il riferimento è alle prescrizioni del titolo
III del Decreto del Ministro dell’Interno 9 aprile 1994:
|
“CIN” |
Tutte le
unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazioni per finalità
turistiche dovranno essere dotate di un Codice identificativo
nazionale (CIN):
Tale nuovo
codice sostituirà l’eventuale codice identificativo
regionale (CIR) eventualmente già rilasciato dalla Regione competente
permettendo una gestione accentrata delle strutture turistiche. Infatti,
tutte le strutture dotate di CIN verranno inserite in una banca dati
nazionale liberamente consultabile. |
Gestori siti
web |
Nel caso di
annunci di locazioni turistiche online sarà onere del sito web di
annunci verificare preventivamente la corrispondenza del CIN
indicato dall’host con le informazioni riportate nella banca dati nazionale.
Al riguardo si auspica un’applicazione più stringente di quanto attualmente
avviene per l’obbligo di ritenuta, puntualmente disatteso da Bokking e
Airbnb. |
Requisiti
soggettivi |
Il soggetto
locatario/host non deve:
|
Arriva
poi l’obbligo del soggiorno minimo di due notti senza le eccezioni previste
nella precedente versione per le famiglie con almeno un genitore e tre figli.
Per le locazioni nei centri storici delle 14 città metropolitane (Bari,
Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo,
Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia) si dovranno quindi sempre affittare
almeno due notti. Parimenti eliminate le possibili limitazioni nelle zone a
densità turistica “alta” e “molto alta”, secondo le rilevazioni effettuate
dall’ISTAT.
Da notare che
le novità interessano tutti i contratti di “locazione per finalità
turistiche”, incluse, quindi, non solo le locazioni brevi ma anche:
- i contratti di locazione transitoria di
cui all’art. 5 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431,
- nonché anche a tutti gli altri
contratti, comunque denominati aventi a oggetto la concessione in
godimento, per finalità turistiche, di unità immobiliari a uso abitativo.
In perimetro
applicativo è quindi particolarmente ampio e dovrà essere valutato con cura per
non incorrere in sanzioni salate:
Violazione |
Sanzione |
Mancata
esposizione CIN |
Da 500 a
5.000 euro |
Assenza del
CIN |
Da 800 a
8.000 euro |
Locazione
< 2 notti, ove prevista |
Da 1.000 a
5.000 euro |
Cedolare secca
immobili strumentali
Se da un lato,
la stretta sulle locazioni brevi potrebbe costringere molti piccoli locatori
all’apertura di una posizione IVA o alla riduzione della propria offerta,
dall’altra, una novità contenuta nella Legge delega per la riforma
fiscale , dovrebbe permettere di allargare l’utilizzo della cedolare
secca anche per gli immobili strumentali di conduttori diversi dai
soggetti privati.
Si ricorda che
è possibile individuare tre tipologie di immobili strumentali:
- immobili strumentali per natura;
- immobili strumentali per
destinazione;
- immobili strumentali pro tempore.
Tali
immobili partecipano alla formazione del reddito d’impresa e
della base imponibile secondo le risultanze del Conto economico, tramite:
- plusvalenze derivanti dalla loro cessione;
- proventi derivanti dalla loro locazione;
- componenti negativi ad essi afferenti (es. quote di ammortamento, canoni di
leasing, spese di manutenzione, spese di assicurazione, interessi
passivi).
Nel dettare i
princìpi e criteri direttivi per la revisione del sistema di imposizione sui
redditi delle persone fisiche, infatti, l’art. 5, comma 1, lett. c) della
Legge n. 111/2023 introduce per i redditi dei fabbricati “la possibilità di
estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di
immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il
conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una
professione”.
Sebbene la
normativa non preveda alcun riferimento alla figura del conduttore, trattandolo
alla stregua di mero soggetto passivo del rapporto rispetto all’opzione del
locatore per il regime fiscale sostitutivo, l’Agenzia delle Entrate ha più
volte ribadito l’esclusione di locatori ditte individuali, società di
persone, di capitali, enti non commerciali e commerciali (cfr. Provv.
n. 55394 del 7 aprile 2011, circolari AdE nn. 26/E/2011 e 50/E/2019).
Posizione
però più volte sconfessata dalla giurisprudenza (CTR Lazio, n.
1425 dell’11 marzo 2021, CTP Milano n. 3529 del 17 aprile 2015, CTP
Treviso n. 138 del 15 aprile 2021) ed ora seguita anche dal legislatore
delegato.
La
formulazione della norma resta tuttavia particolarmente ampia e
con margini di interpretazione. Secondo alcuni, infatti, troverebbe
conferma, seppur indirettamente, la posizione avvallata dall’Agenzia delle
Entrate, da intendersi in ottica sistematica.
A parere di
chi scrive, tuttavia, l’apertura all’applicabilità della cedolare secca per le
ipotesi di locazione di immobili non abitativi:
- evidenzia innegabili spunti di
continuità rispetto alle recenti sentenze della giurisprudenza sopra
citata,
- che più volte ha ritenuto
applicabile il regime sostitutivo anche in caso di locazione
abitativa da parte di un conduttore agente nella veste di
imprenditore/professionista.
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