Reverse charge su cessione di immobili strumentali

Art.17, co. 5, lett. a-bis) del D.P.R. 633/1972

Innanzi tutto occorre precisare il fatto che l’inversione contabile (reverse charge) si applica alle sole cessioni in Iva a seguito di opzione e non a quelle per le quali il cedente e tenuta ad applicare l’Iva nei modi tradizionali (con l’esercizio della rivalsa) per effetto di previsione normativa.

L’art.10 comma 1, n.8-ter, del D.P.R. 633/1972 prevede che la cessione di immobili strumentali, sconti in via generale un regime di esenzione da IVA, salvo i seguenti casi:

A) IVA OBBLIGATORIA

- cessioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) [Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c), d), ed f) del D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 (cd. “Testo unico dell’edilizia”). A tal fine, si considerano “imprese ristrutturatrici” anche quelle che affidano in appalto l’esecuzione dei lavori (C.M. 27/E/2006).] entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;

B) IVA SU OPZIONE (da manifestare nel rogito)

- cessioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori;

- cessioni effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice/ristrutturatrice).

In tutti i casi di imponibilità ad IVA, in via obbligatoria o su opzione, si applica, in via generale, l’aliquota ordinaria.

L’Agenzia nella Circolare n. 22/E/2013 precisa che il reverse charge:

• non è applicabile qualora la cessione sia imponibile IVA “per norma” (ad esempio, per la cessione, entro 5 anni dalla costruzione di un fabbricato abitativo da parte dell’impresa costruttrice);

• va applicato anche agli acconti riferiti ad una cessione imponibile per opzione, nel caso in cui tale scelta sia effettuata già in sede di stipula del contratto preliminare;

• non è applicabile alle cessioni di fabbricati non ultimati, essendo le stesse assoggettate ad IVA “per norma”. Sul punto l’Agenzia, richiamando quanto già chiarito nella Circolare 1.3.2007, n. 12/E, rammenta che il fabbricato non ultimato è escluso dall’ambito applicativo dell’art. 10, comma 1, nn. 8-bis) e 8-ter, DPR n. 633/72 “in quanto si tratta di un bene che non è ancora uscito dal circuito produttivo la cui cessione, pertanto, deve essere assoggettata ad IVA”. Di conseguenza “non ricorrendo un’ipotesi di imponibilità opzionale / facoltativa non trova applicazione il meccanismo di inversione contabile e la cessione … è assoggettata ad IVA secondo le regole ordinarie …”.

Pertanto, l’impresa costruttrice, o ristrutturatrice, di fabbricati strumentali che ceda detti immobili entro i 5 anni dal completamento dei lavori, essendo tenuto ad applicare l’imposta (senza alcuna opzione), dovrà anche esporla sul documento (esercitando la rivalsa nei modi ordinari), incassarla dal cessionario e provvedere al versamento facendola concorrere alla propria liquidazione Iva.

Al contrario, qualora la cessione fosse in Iva per opzione, l’applicazione dell’inversione contabile (reverse charge) sarebbe  obbligatoria in tutte le situazioni.

No all’inversione contabile, invece, se il fabbricato è venduto prima della sua ultimazione e quindi l’operazione sconta l’Iva per legge, seguendo il regime ordinario.

La definizione di impresa costruttrice o ristrutturatrice la prendiamo dalla circolare ministeriale n 182 del 11.7.1996 e dalla circolare ministeriale n 27 del 4.8.2006 che dicono che possono essere individuate le seguenti tipologie di società costruttrice e/o ristrutturatrice:

- Impresa che anche occasionalmente e anche tramite appaltatori svolge attività di produzione di immobili per la successiva vendita (C.M. n 45 del 2.8.1973)

- Impresa che ha realizzato interventi di recupero di cui alle lettere c), d), f) dell'art 31 della legge 457 del 1978;

- Impresa cooperativa edilizia che costruisce alloggi da assegnare ai soci.