Per l'applicazione delle imposte sui trasferimenti in misura agevolata (IVA al 4% o imposta di registro al 2%) è richiesto all'acquirente il possesso dei cd. requisiti "prima casa", ossia:
- residenza nel comune dove è situato l'immobile o impegno a trasferirla;
- non possedere altra casa di abitazione nel comune ove è situato l'immobile che si acquista;
- novità nel godimento dell'agevolazione in base alla quale la stessa non spetta se si possiede un immobile su tutto il suolo nazionale, anche per una piccola quota, acquistato con le agevolazioni prima casa.
Con la finalità di favorire l'autonomia abitativa dei giovani, per i soggetti di età fino a 36 anni, in possesso di specifici requisiti reddituali/patrimoniali, è stabilito, in presenza dei citati requisiti "prima casa", anche l'esonero dal pagamento delle imposte sui trasferimenti nonché dell'imposta sostitutiva dovuta per la stipula dei mutui per acquisto, costruzione o ristrutturazione.
NB | Le agevolazioni spettano per gli atti stipulati dal 26.5.2021 al 31.12.2023. Il termine (in precedenza fissato al 31.12.2022) è stato prorogato dalla |
I chiarimenti in merito all'agevolazione sono stati diramati con la Circolare Agenzia delle Entrate 14.10.2021, n. 12/E.
La disposizione che ha introdotto l'esonero dalle imposte sull'acquisto prevede che:
6. Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di «prime case» di abitazione , ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II -bis all'articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, …, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, ….,non superiore a 40.000 euro annui. |
Di conseguenza l'agevolazione in esame spetta:
| con riferimento all'imposta di registro, ipotecaria e catastale e altri tributi minori. Tali imposte sui trasferimenti pertanto non sono riscosse dal notaio. |
| con riferimento all'IVA dovuta e all'imposta di registro ipotecaria e catastale in misura fissa e altri tributi minori. In tal caso, l'agevolazione si sostanzia in un credito d'imposta riconosciuto all'acquirente di ammontare pari all'IVA dovuta in quanto l'IVA con l'aliquota del 4% viene comunque corrisposta all'impresa da parte dell'acquirente. |
I requisiti soggettivi in capo all'acquirente, oltre al possesso dei requisiti "prima casa", sono:
1. non avere ancora compiuto 36 anni di età nell'anno di stipula dell'atto;
2. avere un ISEE non superiore a € 40.000 annui.
Con riferimento al primo requisito l'agevolazione spetta:
- ai soggetti nati dall'1.1.1986 per gli atti stipulati nel 2021;
- ai soggetti nati dall'1.1.1987 per gli atti stipulati nel 2022;
- ai soggetti nati dall'1.1.1988 per gli atti stipulati nel 2023.
Per quanto riguarda il secondo requisito, l'Agenzia delle Entrate, richiamando le disposizioni in materia di ISEE, ha chiarito che:
Il contribuente deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito e, pertanto, tale documento dovrà essere stato richiesto in un momento necessariamente antecedente alla stipula dello stesso e prosegue affermando che è opportuno che nell'atto venga indicato il numero di protocollo dell'attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU (dichiarazione sostitutiva unica) presentata dal contribuente. |
Nel caso in cui i citati requisiti soggettivi non siano presenti per tutti gli acquirenti, l'agevolazione spetterà, per la propria quota solo a coloro in possesso dei requisiti.
Pur non essendo specificato nella norma, l'Agenzia delle Entrate conferma che l'agevolazione spetta anche per le pertinenze dell'immobile residenziale.
Infine l'esonero dalle imposte sui trasferimenti si applica per gli immobili trasferiti con provvedimento giudiziale (acquisto all'asta).
CREDITO D'IMPOSTA PER ACQUISTI CON IVA
Il credito d'imposta, in caso di acquisto con IVA, può essere utilizzato:
- in diminuzione delle imposte indirette (registro, ipocatastale, successioni e donazioni) dovute in relazione agli atti successivi alla data di acquisto;
- in diminuzione dell'IRPEF dovuta sulla dichiarazione da presentare successivamente alla data di acquisto:
- in compensazione nel mod. F24. A tal fine è istituito il codice tributo 6928 denominato Credito d'imposta "prima casa under 36" - art. 64, c. 7,
DL n. 73 del 2021 ; l'anno di riferimento da indicare nel Mod. F24 è l'anno in cui è stato stipulato l'atto di vendita.
CONTRATTO PRELIMINARE
L'agevolazione in esame non è applicabile al contratto preliminare la cui tassazione resta pertanto dovuta. L'imposta di registro versata in relazione alla caparra/acconto potrà essere recuperata soltanto attraverso un'istanza di rimborso ai sensi dell'
Al ricorrere delle situazioni soggettive sopra illustrate è altresì previsto l'esonero dall'imposta sostitutiva pari allo 0,25% delle somme oggetto di finanziamento, per la stipula del mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione degli immobili per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti indicati nel paragrafo precedente, nonché l'esonero dall'imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.
È richiesto che nell'atto di mutuo siano dichiarati dalla parte mutuataria le condizioni e i requisiti sopra richiamati.
IMPOSTE CON REQUISITI | Acquisto senza | Acquisto con | ||
con IVA | senza IVA | con IVA | senza IVA | |
IVA | 4% | - | 4% e credito d'imposta | - |
Imposta di registro - proporzionale | - | 2% min. € 1.000 | - | 0 |
Imposta di registro - fissa | 200 | - | 0 | 0 |
Imposta ipotecaria | 200 | 50 | 0 | 0 |
Imposta catastale | 200 | 50 | 0 | 0 |
Imposta di bollo | 230 | 0 | 0 | 0 |
Tasse ipotecarie + tributi catastali | 90 | 0 | 0 | 0 |
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