Affitti brevi, stretta in arrivo

La nuova versione del Disegno di Legge che disciplina le locazioni immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche, le cui bozze stanno circolando in questi giorni, apporta modifiche sostanziali per l’intero comparto, con l’introduzione di nuovi obblighi e adempimenti per i locatari che imporranno, se confermate, attente valutazioni di convenienza sul regime da adottare per non incorrere in pesanti sanzioni.

Affitti brevi: modifiche al requisito dell’imprenditorialità e nuovi adempimenti

Attualmente, la disciplina delle locazioni brevi è contenuta nell’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50.

Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati, anche tramite intermediari immobiliari, da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa; rientrano nella locazione breve anche i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.

Per tali contratti è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca al 21%.

Per quanto riguarda i profili di imprenditorialità delle locazioni brevi, idonei a:

• escludere l’applicabilità della cedolare secca,
• imporre l’apertura della partita IVA (con obbligo di SCIA allo sportello unico della attività produttive del comune del territorio in cui viene svolta l’attività) e della posizione INPS,

il comma 595 della Legge di Bilancio 2021 prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta.

In tale contesto interverrebbe ora il DdL, modificando l’art. 1, comma 595, della Legge 30 dicembre 2020, n. 178, in modo che le parole “non più di quattro appartamenti” siano sostituite con “non più di due appartamenti”. In questo modo, il regime fiscale delle locazioni brevi potrà essere applicato solo a chi affitta un massimo di due alloggi.

L’ostacolo principale per le attività di affitti brevi riguarderà quindi il requisito dell’imprenditorialità. Non va meglio, tuttavia, ai contribuenti con un solo immobile i quali dovranno comunque fare i conti con i nuovi obblighi relativi a:

Prevenzione degli incendi	Si estendono gli adempimenti previsti per gli alberghi circa la prevenzione incendi. Pertanto, nel caso di capacità ricettiva pari o inferiore a venticinque posti letto, il riferimento è alle prescrizioni del titolo III del Decreto del Ministro dell’Interno 9 aprile 1994: installazione di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio negli immobili da locare; rispetto dei requisiti igienico-sanitari; sicurezza degli impianti (es. dichiarazione conformità impianto elettrico).
“CIN”	Tutte le unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazioni per finalità turistiche dovranno essere dotate di un Codice identificativo nazionale (CIN): da esporre: all’ingresso dell’unità immobiliare e anche all’ingresso dell’edificio; in tutti gli annunci pubblicitari anche online; contenente l’indicazione del numero di posti letto disponibili; rilasciato dal MIT previa presentazione di un’istanza da parte del locatore. Tale nuovo codice sostituirà l’eventuale codice identificativo regionale (CIR) eventualmente già rilasciato dalla Regione competente permettendo una gestione accentrata delle strutture turistiche. Infatti, tutte le strutture dotate di CIN verranno inserite in una banca dati nazionale liberamente consultabile.
Gestori siti web	Nel caso di annunci di locazioni turistiche online sarà onere del sito web di annunci verificare preventivamente la corrispondenza del CIN indicato dall’host con le informazioni riportate nella banca dati nazionale. Al riguardo si auspica un’applicazione più stringente di quanto attualmente avviene per l’obbligo di ritenuta, puntualmente disatteso da Bokking e Airbnb.
Requisiti soggettivi	Il soggetto locatario/host non deve: essere stato destinatario di un provvedimento definitivo che applica una delle misure di prevenzione; aver subito condanne a pene restrittive della libertà personale superiori a tre anni, per delitti non colposi, senza aver ottenuto la riabilitazione; essere sottoposto a sorveglianza speciale o a misura di sicurezza personale, né essere stato dichiarato delinquente abituale, professionale o per tendenza senza aver ottenuto la riabilitazione.

Arriva poi l’obbligo del soggiorno minimo di due notti senza le eccezioni previste nella precedente versione per le famiglie con almeno un genitore e tre figli. Per le locazioni nei centri storici delle 14 città metropolitane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia) si dovranno quindi sempre affittare almeno due notti. Parimenti eliminate le possibili limitazioni nelle zone a densità turistica “alta” e “molto alta”, secondo le rilevazioni effettuate dall’ISTAT.

Da notare che le novità interessano tutti i contratti di “locazione per finalità turistiche”, incluse, quindi, non solo le locazioni brevi ma anche:

• i contratti di locazione transitoria di cui all’art. 5 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431,
• nonché anche a tutti gli altri contratti, comunque denominati aventi a oggetto la concessione in godimento, per finalità turistiche, di unità immobiliari a uso abitativo.

In perimetro applicativo è quindi particolarmente ampio e dovrà essere valutato con cura per non incorrere in sanzioni salate:

Violazione	Sanzione
Mancata esposizione CIN	Da 500 a 5.000 euro
Assenza del CIN	Da 800 a 8.000 euro
Locazione < 2 notti, ove prevista	Da 1.000 a 5.000 euro

Cedolare secca immobili strumentali

Se da un lato, la stretta sulle locazioni brevi potrebbe costringere molti piccoli locatori all’apertura di una posizione IVA o alla riduzione della propria offerta, dall’altra, una novità contenuta nella Legge delega per la riforma fiscale , dovrebbe permettere di allargare l’utilizzo della cedolare secca anche per gli immobili strumentali di conduttori diversi dai soggetti privati.

Si ricorda che è possibile individuare tre tipologie di immobili strumentali:

• immobili strumentali per natura;
• immobili strumentali per destinazione;
• immobili strumentali pro tempore.

Tali immobili partecipano alla formazione del reddito d’impresa e della base imponibile secondo le risultanze del Conto economico, tramite:

• plusvalenze derivanti dalla loro cessione;
• proventi derivanti dalla loro locazione;
• componenti negativi ad essi afferenti (es. quote di ammortamento, canoni di leasing, spese di manutenzione, spese di assicurazione, interessi passivi).

Nel dettare i princìpi e criteri direttivi per la revisione del sistema di imposizione sui redditi delle persone fisiche, infatti, l’art. 5, comma 1, lett. c) della Legge n. 111/2023 introduce per i redditi dei fabbricati “la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione”.

Sebbene la normativa non preveda alcun riferimento alla figura del conduttore, trattandolo alla stregua di mero soggetto passivo del rapporto rispetto all’opzione del locatore per il regime fiscale sostitutivo, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito l’esclusione di locatori ditte individuali, società di persone, di capitali, enti non commerciali e commerciali (cfr. Provv. n. 55394 del 7 aprile 2011, circolari AdE nn. 26/E/2011 e 50/E/2019).

Posizione però più volte sconfessata dalla giurisprudenza (CTR Lazio, n. 1425 dell’11 marzo 2021, CTP Milano n. 3529 del 17 aprile 2015, CTP Treviso n. 138 del 15 aprile 2021) ed ora seguita anche dal legislatore delegato.

La formulazione della norma resta tuttavia particolarmente ampia e con margini di interpretazione. Secondo alcuni, infatti, troverebbe conferma, seppur indirettamente, la posizione avvallata dall’Agenzia delle Entrate, da intendersi in ottica sistematica.

A parere di chi scrive, tuttavia, l’apertura all’applicabilità della cedolare secca per le ipotesi di locazione di immobili non abitativi:

• evidenzia innegabili spunti di continuità rispetto alle recenti sentenze della giurisprudenza sopra citata,
• che più volte ha ritenuto applicabile il regime sostitutivo anche in caso di locazione abitativa da parte di un conduttore agente nella veste di imprenditore/professionista.