Affitti brevi: nuovi obblighi

Sanzioni fino a 8 mila euro per chi non si adegua

Nell’ambito dell’ampio e articolato pacchetto di emendamenti al disegno di Legge di conversione del Decreto “Anticipi” approvato dalla Commissione Bilancio del Senato spicca, in particolare, l’introduzione di nuovi obblighi per le locazioni turistiche: gli immobili dovranno essere muniti di impianti a norma, rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio e estintori portatili. Chi non si adegua rischia sanzioni fino a 8.000 euro.

Affitti brevi: il nuovo codice identificativo nazionale

La Commissione Bilancio del Senato nella seduta del 1° dicembre 2023 ha concluso le votazioni sugli emendamenti sul disegno di Legge di conversione del Decreto “Anticipi” (D.L. n. 145/2023). Tra le modifiche che hanno ottenuto il via libera, di particolare rilevanza le nuove norme per gli affitti brevi.

In primo luogo, l’emendamento introduce il nuovo codice identificativo nazionale (CIN), con funzione anti-evasione. Tale nuovo codice sostituirà l’eventuale codice identificativo regionale (CIR) eventualmente già rilasciato dalla Regione competente permettendo una gestione accentrata delle strutture turistiche. Infatti, tutte le strutture dotate di CIN verranno inserite in una banca dati nazionale liberamente consultabile.

Operativamente, il CIN sarà assegnato dal Ministero del turismo previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del:

• soggetto titolare della struttura turistico;
• soggetto locatore di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle “locazioni brevi”.

Definizione “locazione breve” (art. 4, D.L. 24 aprile 2017, n. 50)

Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati, anche tramite intermediari immobiliari, da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa; rientrano nella locazione breve anche i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.

L’istanza dovrà essere corredata da una dichiarazione sostitutiva attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e per i locatori la sussistenza dei requisiti di sicurezza e andrà indicato negli annunci online ed esposto presso le strutture in affitto.

Il CIN dovrà essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura e dovrà essere indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

Nel caso di annunci online sarà verosimilmente onere anche del sito web di annunci verificare preventivamente la corrispondenza del CIN indicato dall’host con le informazioni riportate nella banca dati nazionale. Al riguardo si auspica un’applicazione più stringente di quanto attualmente avviene per l’obbligo di ritenuta, puntualmente disatteso da Booking e Airbnb.

Per garantire il rispetto dei nuovi obblighi le previsioni sono accompagnate da pesanti sanzioni. Nel caso si sia sprovvisti del CIN la sanzione pecuniaria applicabile va da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, mentre la mancata esposizione e indicazione da parte dei soggetti obbligati è punita con sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare.

Un soggetto privato con due immobili al mare dati in locazione per il solo periodo estivo con affitti brevi, quindi, rischia sanzioni fino a 10.000 euro, se non espone correttamente il nuovo codice identificativo.

L’emendamento prevede sanzioni rilevanti anche per chi non denuncia l’esercizio di attività imprenditoriale legata agli affitti brevi.Viene infatti previsto che chiunque, direttamente o tramite intermediario, eserciti l’attività di locazione per finalità turistiche o breve in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’art. 1, comma 595, Legge n. 178/2020 (presunzione di imprenditorialità che scatta in presenza di locazione breve di oltre quattro appartamenti), è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui è svolta l’attività.

Chi omette la predetta segnalazione si espone quindi ad una sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, sempre proporzionata a seconda delle dimensioni della struttura o dell’immobile.

Violazione	Sanzione
Mancata esposizione CIN	da 500 a 5.000 euro*
Assenza del CIN	da 800 a 8.000 euro*
Mancata comunicazione esercizio attività imprenditoriale legata ad affitti brevi	da 2.000 a 10.000 euro*
*in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile

Le novità del Decreto “Anticipi” per le dotazioni obbligatorie delle case

L’emendamento interviene, inoltre, sulle dotazioni obbligatorie delle strutture. Tutte le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o breve ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, gestite nelle forme imprenditoriali, dovranno:

• essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. L’assenza di tali requisiti sarà punita con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile;
• essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
• essere dotate di estintori portatili a norma di Legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili.

Gli estintori andranno installati: 
- in prossimità degli accessi e delle aree di maggior pericolo; 
- in ogni caso, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione; 
- con un minimo di un estintore per piano. 

L’assenza di tali requisiti sarà punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Vista la rilevanza dell’impianto sanzionatorio e la delicatezza delle nuove previsioni, da approvare nel pieno della stagione turistica invernale, si prevede espressamente un differimento dell’operatività delle misure: le novità entreranno in vigore a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo, necessario per la richiesta ed assegnazione del CIN.